不動産購入で節税は可能？方法やポイントも解説します

不動産購入による節税の基本的な仕組み

資産運用として居住用物件の購入を検討されている方向けに、不動産購入が節税につながる基本的な仕組みをご紹介します。

まず、不動産購入によって節税につながる主な仕組みとして、「減価償却による所得圧縮」が挙げられます。建物や設備について、税法上定められた耐用年数にわたって購入費用を分割し、「減価償却費」として経費計上できます。実際に現金が出ていかない経費を計上できるため、会計上の所得（不動産所得）が減少し、その結果、所得税や住民税の課税対象所得を圧縮できます 。

次に、節税の対象となる主な税金についてご説明します。まず「所得税」および「住民税」は、不動産所得が赤字になることで給与所得などと損益通算でき、課税対象を減らすことが可能です 。また、不動産を相続や贈与により取得する場合には、「相続税」や「贈与税」でも一定の節税効果が期待できる場合がありますが、本見出しでは主に購入時の節税効果に絞ってご紹介しています。

そして、居住用物件としての購入でも、資産運用の視点から節税を検討することには意味があります。例えば、居住用として利用している間に得られる減価償却費の経費計上や、将来における売却時の譲渡税と購入時の所得税・住民税の税率差を利用した効果などにより、資産全体としての税負担軽減を図れます 。

以下に、不動産購入による節税の基本を整理した表を示します。

減価償却と損益通算を活用した節税

不動産購入を検討する方にとって、減価償却と損益通算はとても有効な節税手段です。

まず、減価償却とは、建物の購入費用を耐用年数にわたって経費として分割し、会計上の費用（減価償却費）とする仕組みです。実際には支払いが済んでいても、帳簿上の費用として計上できるため、「現金支出を伴わない赤字」、つまり「健全な赤字」が生まれ、所得税や住民税などの課税所得を圧縮できます 。

次に、そのように生じた不動産所得の赤字は、給与所得など他の所得と「損益通算」することが可能です。不動産所得が赤字であれば、その金額を他の所得から差し引いて課税所得を減らせるため、高い税率の所得ほど節税効果が大きくなります 。

高所得の方ほど、税率差が節税の肝となります。例えば、給与所得の課税率が高ければ、減価償却による帳簿上の赤字を通算することで、その赤字分だけ高率の課税所得を圧縮でき、非常に大きな節税効果が得られます 。

住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を活用する方法

資産運用として居住用物件を検討される方に向け、住宅ローン控除と不動産取得税の軽減措置について、具体的かつわかりやすく解説します。

まず、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一定の要件を満たす居住用物件の取得や増改築などに対し、住宅ローン残高や取得価格のうち少ない方に控除率を乗じ、所得税から差し引く制度です。2022年以降は控除率が年末ローン残高の0.7％、新築住宅では最長13年間、中古住宅では10年間まで適用されます。なお、控除しきれない分は、一定額まで翌年の住民税から差し引かれます。

次に、不動産取得税の軽減措置について解説します。土地や建物を取得した際、一度だけ課税される地方税ですが、新築住宅では固定資産税評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除したうえで税率3％が適用される特例があります。中古住宅についても、築年によって100万円から1,200万円の控除額が設定されており、同様に評価額から控除後に税率3％が適用されます。

さらに、住宅用土地にも軽減措置があります。評価額の1/2に3％を掛けた額から「45,000円」または「土地1㎡あたり評価額の1/2×住宅床面積×2（上限200㎡）×3％」のいずれか大きい額を差し引く方式です。

以下の表に、制度の種類ごとに主要ポイントをまとめました。

なお、これらの制度を確実に活用するには、申請や確定申告の手続きが必要です。住宅ローン控除では、金融機関が提出する年末残高調書を用いた「調書方式」が原則となっており、マイナポータルを通じた情報連携による自動入力が可能です。不動産取得税の軽減措置は、取得後に自治体への申告が必要です。申請を怠ると、本来受けられる軽減が受けられませんのでご注意ください。

このように、住宅ローン控除と不動産取得税の軽減措置を適切に活用すれば、資産運用としての居住用物件購入において、税負担を大幅に軽減することが可能です。制度の要件や手続きをしっかり確認し、計画的に手配することが大切です。

節税効果を最大化するための全体的なポイント

資産運用として居住用物件を購入される方にとって、節税効果を高めるためには購入前からしっかりと計画を立てることが重要です。不動産取得時には制度の仕組みや各種手続きを理解し、活用漏れがないよう事前に設計をすることが節税の第一歩となります。

減価償却の計算では、建物と土地の取得価格を正確に分けることが肝心です。土地は減価償却の対象外ですので、固定資産税評価額などをもとに適切に按分する必要があります。建物の法定耐用年数や償却率は構造によって異なり、例えば木造だと耐用年数は33年（償却率約0.031）、鉄筋コンクリート造は70年（償却率約0.015）となります。中古物件の場合、経過年数に応じた残存耐用年数を使うか、耐用年数の20％を用いる簡便計算もあります。意図的に建物比率を高めることで、減価償却費が増え節税効果が高まる可能性があります。なお、躯体と設備に分けて計算することがさらなる節税につながる場合もあります（例：躯体80％、設備20％に分けるなど）。

手続きを忘れずに行うことも非常に大切です。住宅ローン控除を受けるには、初年度は確定申告が必要であり、必要書類には売買契約書、登記事項証明書、借入金の残高証明書等が含まれます。翌年以降は、会社員であれば年末調整で、必要書類を勤務先に提出すれば控除を受けることが可能です。また、不動産取得税の軽減措置を受ける場合には、都道府県によって申告期限や書類が異なることがありますので、購入後早めに地方自治体の窓口へ相談されることをおすすめします。

以下は、節税効果を最大化するための主要なポイントです。

まとめ

資産運用として居住用物件の購入を検討されている方にとって、不動産の取得は節税の大きなチャンスとなります。減価償却や損益通算などの基本的な仕組みを理解し、住宅ローン控除や取得税軽減などの制度もきちんと活用することで、余分な税負担を抑えながら資産形成を進めることが可能です。また、各手続きや計画を怠ると節税効果が薄れてしまうため、購入前からの十分な準備と正確な申告が重要です。この記事を参考に、ご自身に合った節税方法をしっかり見極めて、安心して不動産購入を進めていただきたいと思います。